بحث أ / يحيى سعد المحامى بالنقض
بحث موجز في ضريبة التصرفات العقارية في ضوء احكام محكمة النقض وتعليمات مصلحة الضرائب وفتاوى البحوث الضريبيه به نقاط هامه منها :-
1-حالات مستثناه من ضريبة التصرفات وعدم خضوع الاشخاص الاعتباريه لها
2- شبة عدم دستوريتها لفرضها على الشخص الطبيعى دون الشخص الاعتبارى
3- الملزم بها وجواز الاتفاق على نقل عبئها وتحمل المشترى بها
4- التفرقه بين التصرفات قبل عام 2013 وما بعدها
==============================
وقبل ان نشرع في تناول نقاط البحث ان نبين ان هناك فرق في المركز القانونى للعقود والتصرفات الصادره قبل 18-5-2013 تاريخ صدور القانون رقم 11 لسنة 2013 والذى عدل القرار بقانون رقم 101 لسنة 2012 وما بين التصرفات التى تمت بعد صدور هذا القانون
==================================
اولا :- التصرفات الصادره قبل عام 3013 كان مناط استحقاق الضريبة على التصرفات العقارية هو تسجيل العقد الناقل للملكية على النحو التالى
==============================
كانت المادة الأولى من القانون رقم 226 لسنة 1996 بشأن تعديل بعض أحكام قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 –قد نصت لى أن: "يُستبدل بنصي الفقرتين الأولى والثالثة من المادة ( 22 ) من قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981، النصان الآتيان:-
مادة ( 22 ) فقرة أولى: "استثناء من حكم المادة ( 90 ) من هذا القانون، تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخل كردون المدينة سواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة مُنشآت عليها، ..............
ولما كان يُقصد بالواقعة المُنشئة للضريبة، المركز الضريبي المُحقق، والذي يتحدد في اللحظة التي يلتزم فيها الممول بالضريبة وهي ذات اللحظة التي يحق فيها للإدارة الضريبية المُطالبة بالضريبة.
لما كان ذلك، وكانت المادة 19 من القانون رقم 157 لسنة 1981 تنص على أن: "تتولى مأموريات ومكاتب الشهر العقاري تحصيل قيمة الضريبة مع رسوم التوثيق والشهر بذات إجراءات تحصيلها".
وعليه، فإن ضريبة التصرفات العقارية (شأنها شأن رسوم التسجيل) إنما تستحق بسبب تسجيل العقد. أي أن الواقعة المُنشئة للضريبة في التصرفات العقارية هي واقعة التسجيل أمام مأمورية الشهر العقاري لعقد البيع، لأنه قبل تسجيل العقد لا ينشأ دين الضريبة، لكون الملكية لا تنتقل في العقارات إلا بالتسجيل، وأن العقد الابتدائي (العرفي) ما هو إلا التزام بإنشاء حق شخصي بين طرفيه..
ويكون الوضع كذلك ولو ثبت وجود العقد العرفي وخروج العقار المبيع من حيازة البائع إلى حيازة المشتري وحصول المشتري على ثماره. "التصرفات العقارية في ضوء القانون الضريبي وأحكام القضاء" – للدكتور/ محمد حامد عطا – طبعة 2000 الإسكندرية – صـ 60 وما بعدها).
هذا، وقد أفتت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بمجلس الدولة بتاريخ 12/12/1985 (ملف رقم 37/2/293) بأنه: "إذا تعددت التصرفات فلا تستحق الضريبة إلا على ما سُجِلَ منها"..
وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: "الواقعة المُنشئة لضريبة التصرفات هي واقعة شهر التصرف وليس مُجرد انعقاده". (الطعن رقم 1562 لسنة 55 قضائية – جلسة 7/5/1990. المصدر: المرجع السابق – نفس الموضع).
أي أن الضريبة في التصرفات العقارية تستحق فقط عند تسجيل التصرف في مأمورية الشهر العقاري، ولا تستحق بمُجرد إبرام عقد البيع الابتدائي (طالما لم يُسجل)، ... وإذا لم يتم تسجيل العقد فإن الضريبة لا تستحق حتى ولو سدد المشتري كامل الثمن للبائع، فمناط استحقاق دين الضريبة هو تسجيل العقد فقط وليس أي شيء آخر يحيى سعد المحامى
وهو ما اكدته فتوى قطاع البحوث بمصلحة الضرائب بموجب الكتاب الصادر من الإدارة العامة للبحوث تحت رقم 1133 بتاريخ 27/10/2008 بقولها
((إيماء إلى كتاب سيادتكم 1049 بتاريخ 20/10/2008 بشأن موافاتكم بالرأى فى مدى خضوع التصرفات العقارية غير المشهرة من عدمه.
نتشرف بإفادة سيادتكم أنه استقر الرأى إلى :
أن الواقعة الناشئة لضريبة التصرفات العقارية هى واقعة الشهر والتسجيل طبقا لقانون الشهر العقارى وذلك تطبيقا وذلك لحكم المادة (42) من القانون (91) لسنة 2005 وتعديلاته بإصدار قانون الضريبة على الدخل.))
===============================
ثانيا :- الوضع بعد صدور القانون رقم 11 لسنة 2013
===========================
بتاريخ 18 -5-2013 صدر القانون رقم 11 لسنة 2013 والذى نص في مادته الثانية على ان
يستبدل بنصوص المواد أرقام (...)، (42)، (من قانون الضريبة على الدخل وتعديلاته النصوص التالية
(42):
تفرض ضريبة بسعر (2.5%) وبغير أى تخفيض على إجمالى قيمة التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضى للبناء عليها، عدا القرى، سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملاً العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة.
ويستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تصرفات الوارث فى العقارات التى آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث وكذلك تقديم العقار كحصة عينية فى رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف فى الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات.
ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال ثلاثين يومًا من تاريخ التصرف ويسرى مقابل التأخير المقرر بالمادة (110) من قانون الضريبة على الدخل اعتبارًا من اليوم التالى لانتهاء المدة المحددة.
وفى حالة شهر التصرفات يكون على مكاتب الشهر العقارى تحصيل الضريبة وتوريدها إلى مصلحة الضرائب خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تقديم طلب الشهر، ما لم يكن قد تم سداد الضريبة إلى مصلحة الضرائب قبل هذا التاريخ.
وفى تطبيق أحكام هذه المادة يعتبر تصرفًا خاضعًا للضريبة التصرف بالوصية أو التبرع أو بالهبة لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع أو تقرير حق انتفاع على العقار أو تأجيره لمدة تزيد على خمسين عامًا، ولا يعتبر تصرفًا خاضعًا للضريبة البيوع الجبرية إدارية كانت أو قضائية وكذلك نزع الملكية للمنفعة العامة أو للتحسين، كما لا يعتبر تصرفًا خاضعًا للضريبة التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام.
ويخصم ما تم سداده من هذه الضريبة من إجمالى الضرائب المستحقة على الممول فى حالة تطبيق البند (7) من المادة (19) من قانون الضريبة على الدخل وتعديلاته.
ومن هذا التص يتضح الاتى
=============
أن الواقعة الناشئة لضريبة التصرفات العقارية هى العقد العرفى وليست واقعه الشهر او التسجيل كما كان من قبل
===================
ان الملزم بسداد الضريبه هو المتصرف اى البائع ما لم ينص الاتفاق على غير ذلك.
========================================
ومع ملاحظة أن القانون لم يتضمن ما كان ينص القانون رقم 187 لسنة 1993: في الماده 22 منه والتى كانت تنص على "... ويُعتبر باطلاً كل شرط أو اتفاق يقضي بنقل عبء الضريبة إلى المُتصرف إليه ...".
وهو ما قضت به محكمة النقض في الطعن رقم 4315 لسنة 72ق جلسة 22-1-2013 بقولها
إن القانون رقم 226 لسنة 1996 بتعديل بعض أحكام قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون 157 لسنة 1981 نص على استبدال الفقرة الثالثة من المادة 22 من القانون الأخير والتى كان من بين بنودها بطلان كل شرط أو اتفاق ينقل عبء الضريبة من المتصرف إلى المتصرف إليه بفقرة جديدة جرى نصها " وعلى مكاتب الشهر العقارى إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التى تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر " دون أن تتضمن حظراً على نقل عبء الضريبة إلى المتصرف إليه كما كان نص الفقرة قبل الاستبدال , بما لازمه إلغاء ما تضمنته هذه الفقرة من قيد يغل إرادة طرفى العلاقة العقدية من الاتفاق على نقل عبء الضريبة إلى ذلك الطرف بالتطبيق لنص المادة الثانية من القانون المدنى ويمتنع تطبيق هذا القيد على التصرفات التى تنشأ بعد نفاذ القانون رقم 226 لسنة 1996 المعمول به اعتباراً من اليوم التالى لتاريخ نشره في 15/7/1996 لما هو مقرر - في قضاء هذه المحكمة من أن العقود تخضع بحسب الأصل في تكوينها وآثارها للقانون الذى أبرمت في ظله . لما كان ذلك ، وكان عقد بيع المخبز موضوع النزاع قد أبرم في 30/11/1996 بعد سريان أحكام القانون 226 لسنة 1996 فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى ببطلان الشرط الوارد به الذى يقضى بتحميل المطعون ضدهما - الطرف المتصرف إليه - بعبء ضريبة التصرف مستنداً إلى أحكام الفقرة الثالثة من المادة 22 سالفة البيان الملغاة بالقانون الأخير فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم 4315 لسنة 72 جلسة 2013/01/22) يحيى سعد المحامى
ثالثا : الغير خاضعون لضريبة التصرفات العقاريه :-
=======================
نصت الفقره الثانيه من الماده 42 من القانون المشار اليه على انه تستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تصرفات الوارث في العقارات التي آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث وكذلك تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات.
=====================
رابعا :- اعفاء الاشخصاص الاعتباريه من ضريبة النصرفات العقاريه
=================================
الثابت ان ضريبة التصرفات العقاريه وردت ضمن الباب الباب الخامس - من القانون الخاصه بالثروه العقاريه والخاصه بالضريبه على دخل الاشخاص الطبيعين ومفاد ذلك ان هذه الضريبه لا تسرى على الاشخاص الاعتباريه وهو ما انتهت اليه مصلحة الضرائب واصدرت كتابها الدورى رقم 16 لسنة 2013، وقالت أن الضريبة على التصرفات العقارية، لا تسرى على التصرفات العقارية التى يقوم بها الأشخاص الاعتبارية، وفقا للمادة 42 من قانون الضريبة على الدخل، وتسرى فقط على التصرفات العقارية التى يقوم بها الأشخاص الطبيعيين. مرفق صورة الكتاب الدورى رقم 16 لسنة 2013 )يحيى سعد المحامى
==================
وهذا الامر به شبه عدم دستوريه لتفرقته بين الشخص الطبيعى والشخص الاعتبارى دون مسوغ ويعد اخلالا بمبدأ المساواه
==================
خامسا :- غرامة التاخير
====================
قبل صدور القانون رقم 11 لسنة 2013 لم تكن هناك غرامة تاخير على عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية في مواعيدها وهوما
غير انه بصدور القانون 11 لسنة 2013 استحدث المشرع أحكاما خاصة بتحصيل الضريبة و أدخل عليها تعديل هام حيث استحدث تقرير مقابل تاخير وفقا الماده ١١٠ من القانون ٩١ لسنه ٢٠٠٥ وجاء بالفقره اخيره من الماده المشار اليها (ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال ثلاثين يومًا من تاريخ التصرف ويسرى مقابل التأخير المقرر بالمادة (110) من قانون الضريبة على الدخل اعتبارًا من اليوم التالى لانتهاء المدة المحددة.)
وتبقى مساله هامه اخيره هى ما الوضع عند الحكم بفسخ العقد العرفى بحكم نهائى هل تلتزم مصلحة الضرائب برد ما حصلته كضريبة تصرفات عقاريه عن العقد الذى تم فسخه ........
هذا ما سنتناوله فى الجزء الثانى من هذا البحث ان شاء الله تعالى
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق