# 🏢 الضريبة العقارية في مصر 2026.. دليلك الشامل لأحدث التعديلات وطريقة حساب الضريبة بالأرقام
**هام لكل صاحب عقار أو وحدة سكنية: كيف تُحسب الضريبة العقارية؟ وما الفرق بين الشقة المملوكة للسكن الخاص والشقة المؤجرة؟**
صدر القانون رقم **3 لسنة 2026** بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم **196 لسنة 2008**، ونُشر القانون في الجريدة الرسمية بتاريخ **2 أبريل 2026**، ويُعمل به اعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشره.
وجاءت التعديلات بعدد من التيسيرات والحوافز الجديدة، أهمها رفع حد الإعفاء الخاص بالسكن الرئيسي، ومنح حوافز عند تقديم الإقرار، وتعديل مدة الطعن، ووضع حد أقصى لمقابل التأخير، إلى جانب أحكام خاصة بالعقارات غير المحصورة والتصالح في المنازعات.
---
# 🔹 أولًا: أهم التعديلات الجديدة في قانون الضريبة العقارية
## 1️⃣ رفع حد الإعفاء للسكن الخاص إلى 100 ألف جنيه
من أهم التعديلات أن الوحدة العقارية التي يتخذها المكلف **سكنًا خاصًا رئيسيًا له ولأسرته**، والتي يقل صافي قيمتها الإيجارية السنوية عن **100,000 جنيه**، تكون معفاة، بينما يخضع **ما زاد على هذا الحد** للضريبة.
وتشمل الأسرة في تطبيق هذا الحكم:
* المكلف.
* الزوج أو الزوجة.
* الأولاد القُصّر.
ويجوز لمجلس الوزراء، بناءً على عرض وزير المالية، زيادة حد الإعفاء مستقبلًا في ضوء الظروف الاقتصادية والاجتماعية.
**مهم:** هذا الإعفاء مرتبط بالسكن الخاص الرئيسي، وليس إعفاءً عامًا لكل الوحدات التي يمتلكها الشخص.
---
# 2️⃣ حافز ضريبي 25% للعقارات السكنية
منح القانون حافزًا للمكلف الذي يقدم الإقرار الضريبي في المواعيد القانونية ويستوفي البيانات المطلوبة.
ويكون الحافز:
| نوع العقار | الحافز |
| ------------------------------------- | --------------------------: |
| العقارات المستعملة في أغراض السكن | **25%** من الضريبة المستحقة |
| العقارات المستعملة في غير أغراض السكن | **10%** من الضريبة المستحقة |
كما أجاز القانون لوزير المالية، بقرار، إقرار نظام خصم عند السداد تحت حساب الضريبة بنسبة لا تجاوز **5%** من الضريبة المستحقة، وفقًا للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية.
**وبالتالي، فإن خصم الـ5% ليس خصمًا تلقائيًا لمجرد صدور القانون.**
---
# 3️⃣ مهلة الطعن أصبحت 60 يومًا
أصبح للمكلف الحق في الطعن على نتيجة الحصر أو تقدير القيمة الإيجارية للعقار خلال **60 يومًا** من تاريخ إخطاره بالنتيجة.
ويؤدي الطاعن مبلغ **50 جنيهًا** كتأمين لنظر الطعن، ويُرد إليه هذا المبلغ عند قبول الطعن موضوعًا.
---
# 4️⃣ حد أقصى لمقابل التأخير
وضع القانون حدًا لمقابل التأخير، حيث نص على أنه:
**لا يجوز أن تتجاوز قيمة مقابل التأخير أصل الدين الضريبي المستحق.**
---
# 5️⃣ إعفاء من مقابل التأخير عند السداد
أعفى القانون من مقابل التأخير كل مكلف قام بسداد جميع الضرائب المستحقة قبل العمل بالقانون.
كما يسري الإعفاء على من يقوم بالسداد خلال **ستة أشهر من تاريخ العمل بالقانون**، مع جواز مد هذه المدة لمرة واحدة مماثلة بقرار من وزير المالية.
وبما أن القانون صدر في 2 أبريل 2026 ويُعمل به من اليوم التالي، فإن مدة الأشهر الستة الأصلية تبدأ من **3 أبريل 2026**.
---
# 6️⃣ إعفاء العقارات التي لم يسبق حصرها أو إخطارها
قرر القانون إعفاء المكلف من الضريبة المستحقة أو غير المسددة عن الفترات السابقة على تاريخ العمل بالقانون، بالنسبة للعقارات التي:
* لم يسبق حصرها أو تقدير قيمتها الإيجارية.
* أو لم تُدرج في سجلات ودفاتر مصلحة الضرائب العقارية.
* أو لم يتم إخطار المكلف بها.
ويشترط للاستفادة من هذا الحكم تقديم الإقرار وفقًا للمادة 14 خلال **سنة من تاريخ العمل بالقانون**.
---
# 7️⃣ التصالح في المنازعات الضريبية
أتاح القانون للمكلف التصالح في المنازعات الضريبية القائمة بينه وبين مصلحة الضرائب العقارية، والمقيدة أو المنظورة أمام المحاكم على اختلاف درجاتها.
ويتم التصالح مقابل أداء **70% من إجمالي الضريبة المستحقة محل النزاع**، وفقًا للشروط والإجراءات والمواعيد المنصوص عليها في القانون.
ويُقدم طلب التصالح خلال **ستة أشهر من تاريخ العمل بالقانون**، مع جواز مد هذه المدة لمرة واحدة مماثلة بقرار من وزير المالية.
---
# 🧮 ثانيًا: كيف يتم حساب الضريبة العقارية؟
وهنا تأتي أهم نقطة في الموضوع.
**الضريبة العقارية لا تُحسب ببساطة على سعر بيع العقار.**
ولكن بالنسبة لطريقة التقدير الموضحة من مصلحة الضرائب العقارية للوحدات السكنية، تمر عملية الحساب بعدة مراحل:
### ① تحديد القيمة السوقية للعقار
تقوم لجان الحصر والتقدير بتقدير القيمة الإيجارية وفق أسس ومعايير التقييم، ومن بينها الموقع الجغرافي، ومستوى البناء، والمرافق والخدمات وغيرها.
### ② تحديد القيمة الرأسمالية
وفق طريقة الحساب المنشورة من مصلحة الضرائب العقارية:
**القيمة الرأسمالية = 60% من القيمة السوقية للعقار**
### ③ تحديد القيمة الإيجارية السنوية
**القيمة الإيجارية السنوية = 3% من القيمة الرأسمالية**
أي أن التسلسل الحسابي يكون:
**القيمة السوقية × 60% × 3% = القيمة الإيجارية السنوية**
وهذه هي الطريقة الموضحة على الموقع الرسمي لمصلحة الضرائب العقارية لحساب العبء الضريبي للوحدات السكنية.
### ④ خصم مصاريف الصيانة
بالنسبة للعقارات السكنية يتم خصم:
**30% من القيمة الإيجارية السنوية**
وبالتالي:
**صافي القيمة الإيجارية = 70% من القيمة الإيجارية السنوية**
أما العقارات غير السكنية فيُخصم منها **32%**، أي يصبح صافي القيمة الإيجارية **68%** من القيمة الإيجارية السنوية.
### ⑤ تطبيق الإعفاء
إذا كانت الوحدة هي **السكن الخاص الرئيسي**، يتم تطبيق حد الإعفاء الجديد البالغ **100,000 جنيه** من صافي القيمة الإيجارية السنوية.
### ⑥ حساب الضريبة
بعد تحديد الوعاء الخاضع للضريبة:
**الضريبة = الوعاء الخاضع للضريبة × 10%**
وسعر الضريبة موحد بنسبة **10% من صافي الإيجار السنوي**.
---
# 🏠 مثال الأول: شقة مملوكة ويقيم فيها صاحبها
لنفترض أن القيمة السوقية للشقة تقدر بـ:
### **5,000,000 جنيه**
والشقة هي **السكن الخاص الرئيسي** لصاحبها وأسرته.
### الخطوة 1: حساب القيمة الرأسمالية
5,000,000 × 60% =
**3,000,000 جنيه**
### الخطوة 2: حساب القيمة الإيجارية السنوية
3,000,000 × 3% =
**90,000 جنيه سنويًا**
### الخطوة 3: خصم 30% مصاريف صيانة
90,000 × 30% = **27,000 جنيه**
إذن:
90,000 − 27,000 =
### **63,000 جنيه صافي قيمة إيجارية**
### الخطوة 4: تطبيق حد إعفاء السكن الخاص
63,000 جنيه أقل من **100,000 جنيه**.
إذن:
### **لا يوجد وعاء خاضع للضريبة في هذا المثال.**
وبالتالي لا تكون هناك ضريبة مستحقة على هذه الوحدة وفق هذه الفرضيات.
**لاحظ:** رغم أن القيمة السوقية المفترضة للشقة **5 ملايين جنيه**، فإننا لم نطبق نسبة 10% على 5 ملايين، وإنما مررنا بالقيمة السوقية عبر مراحل التقدير حتى وصلنا إلى صافي القيمة الإيجارية. وهذا هو الفرق الجوهري بين **القيمة السوقية** و**القيمة الإيجارية المستخدمة في حساب الضريبة**.
---
# 🏢 المثال الثاني: شقة مملوكة ولكنها مؤجرة للغير
نفترض أن شخصًا يمتلك شقة أخرى تبلغ قيمتها السوقية:
### **5,000,000 جنيه**
ولكن هذه الشقة **مؤجرة للغير** وليست السكن الخاص الرئيسي لصاحبها.
### الخطوة 1: القيمة الرأسمالية
5,000,000 × 60% =
**3,000,000 جنيه**
### الخطوة 2: القيمة الإيجارية السنوية
3,000,000 × 3% =
**90,000 جنيه**
### الخطوة 3: خصم 30% للصيانة
90,000 × 30% = **27,000 جنيه**
إذن:
90,000 − 27,000 =
### **63,000 جنيه صافي قيمة إيجارية**
### الخطوة 4: تطبيق الضريبة
لأن الوحدة ليست السكن الخاص الرئيسي، لا نطبق عليها حد الإعفاء الخاص بالسكن الرئيسي البالغ 100 ألف جنيه.
إذن الوعاء الخاضع للضريبة:
**63,000 جنيه**
والضريبة:
63,000 × 10% =
### **6,300 جنيه سنويًا**
### الخطوة 5: حافز الـ25%
إذا استوفى المكلف شروط الحصول على الحافز، ومنها تقديم الإقرار في الميعاد واستيفاء البيانات المطلوبة:
6,300 × 25% = **1,575 جنيهًا**
إذن الضريبة بعد الحافز:
6,300 − 1,575 =
## **4,725 جنيهًا سنويًا**
---
# 🔍 الفرق بين الشقتين
| البيان | الشقة الأولى | الشقة الثانية |
| --------------------------- | -----------: | -------------: |
| القيمة السوقية | 5,000,000 | 5,000,000 |
| القيمة الرأسمالية 60% | 3,000,000 | 3,000,000 |
| القيمة الإيجارية السنوية 3% | 90,000 | 90,000 |
| خصم الصيانة 30% | 27,000 | 27,000 |
| صافي القيمة الإيجارية | 63,000 | 63,000 |
| سكن خاص رئيسي | نعم | لا |
| حد الإعفاء 100 ألف | يُطبق | لا يُطبق |
| الوعاء الخاضع | صفر | 63,000 |
| الضريبة قبل الحافز | صفر | 6,300 |
| حافز 25%* | — | 1,575 |
| الضريبة بعد الحافز* | **صفر** | **4,725 جنيه** |
* بافتراض استيفاء شروط الحصول على الحافز.
---
# 📌 ماذا عن العقار غير السكني؟
بالنسبة للعقارات المستخدمة في أغراض غير سكنية، مثل بعض الوحدات الإدارية أو التجارية:
* يتم حساب القيمة الإيجارية وفق قواعد التقدير.
* يخصم **32%** مقابل المصروفات والصيانة.
* تطبق الضريبة بسعر **10%** من صافي القيمة الإيجارية.
* يوجد حد إعفاء قدره **1,200 جنيه** وفق القواعد المنشورة من مصلحة الضرائب العقارية.
* ويستفيد المكلف المستوفي لشروط الإقرار من حافز **10%** وفق القانون الجديد.
---
# ⚠️ 5 نقاط مهمة يجب أن يعرفها كل مالك عقار
### 1️⃣ الضريبة ليست نسبة من سعر بيع الشقة
القيمة السوقية تدخل في سلسلة التقدير، لكنها ليست الوعاء الذي تُفرض عليه نسبة الـ10% مباشرة.
### 2️⃣ حد الـ100 ألف جنيه ليس إعفاءً عامًا
هو مرتبط بالوحدة التي يتخذها المكلف **سكنًا خاصًا رئيسيًا له ولأسرته**.
### 3️⃣ امتلاك شقة لا يعني تلقائيًا الاستفادة من إعفاء السكن الخاص
إذا كانت الشقة الثانية مؤجرة للغير، فإن مجرد ملكيتها لا يجعلها سكنًا خاصًا رئيسيًا للمكلف.
### 4️⃣ حافز الـ25% له شروط
الخصم مرتبط بتقديم الإقرار في المواعيد القانونية واستيفاء البيانات المطلوبة.
### 5️⃣ القيمة الإيجارية الضريبية ليست بالضرورة القيمة الإيجارية الفعلية
مصلحة الضرائب العقارية توضح أن القيمة الإيجارية المستخدمة كأساس للضريبة هي **قيمة إيجارية حكمية وافتراضية لأغراض تحديد الوعاء الضريبي**، وليست معيارًا لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.
---
# 🎯 الخلاصة
بعد تعديلات قانون رقم **3 لسنة 2026**، أصبحت الصورة أكثر وضوحًا:
**القيمة السوقية للعقار**
⬇️
**60% = القيمة الرأسمالية**
⬇️
**3% = القيمة الإيجارية السنوية**
⬇️
**خصم 30% للسكن أو 32% لغير السكن**
⬇️
**صافي القيمة الإيجارية**
⬇️
**تطبيق الإعفاءات المقررة**
⬇️
**10% ضريبة**
أما السكن الخاص الرئيسي، فأصبح حد الإعفاء المرتبط به **100,000 جنيه من صافي القيمة الإيجارية السنوية**، ويخضع ما زاد على هذا الحد للضريبة.
كما أتاح القانون حافزًا قدره **25% للعقارات السكنية** و**10% لغير السكنية** عند استيفاء شروط تقديم الإقرار.
**المصدر:** القانون رقم 3 لسنة 2026 بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لسنة 2008، ومعلومات مصلحة الضرائب العقارية.
**الباحث المالي والثقافي**
#الضريبة_العقارية #الضرائب_العقارية #قانون_3_لسنة_2026 #ضرائب_مصر #عقارات_مصر #السكن_الخاص #الضريبة_على_العقارات_المبنية #توعية_مالية #توعية_قانونية #الباحث_المالي_والثقافي
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق